לוקחים משכנתא - בואו ולמדו מה זה "לוח שפיצר"

למעלה מ-95% מהזוגות הצעירים בישראל לוקחים משכנתא. לפני כן, הם לא מתעצלים ובודקים, מתייעצים ומשוחחים עם בעלי הניסיון שהם כבר מכירים: משפחה, חברים ואפילו בנקאים שונים. אך תחום המשכנתאות הקשה מאוד להבנה לא מאפשר גם לאלה שכבר לקחו משכנתאות בעבר לראות את התחום באופן כללי על כל חוקיו ומהלכיו המסועפים, מה גם שאלו שכבר "נכוו" בעבר בעת תקופת ההחזר לרוב נוטים שלא לספר עליה בדיעבד. וכך מתייעצים רבים עשויים לעשות עסקה לא טובה ולא נכונה מול הבנק, שעלולה להטביע אותם עמוק בהחזרים אינסופיים ולטווח שנים ממושך מאוד. והבנק? הוא מבחינתו הרוויח עליכם את כל הקופה.

איך הפסדתי וגרמתי לבנק להרוויח? או: כיצד תימנעו מהטעות הכי נפוצה של מבקשי המשכנתאות?

סביר להניח שכבר מהרגע הראשון, שמעתם רבים במערכת הבנקאות דנים באפשרות של שפיצר כמסלול המשכנתאות האידיאלי. זוהי שיטת ההחזר הנפוצה ביותר בתחום המשכנתאות שקרוב ל-95% מכלל המשכנתאות בישראל מבוססות עליה.

כיצד פועלת השיטה?

שירלי ועמית, זוג צעיר ושאפתן הגיע לייעוץ בנקאי במטרה לבדוק את מסלולי המשכנתא שבאפשרותו לקחת. הם סיפרו כיצד העסק החדש שלהם צפוי להכניס רווחים גבוהים בחמש השנים הבאות, כך שיוכלו אף להחזיר את כולה תוך חמש או שש שנים לכל היותר. זהו על פניו, תרחיש חלומי וורוד לכל בנק, שכן הוא מקבל את כספו ומהר, ללא בעיות.

אלא שהזוג הממולח כבר זכה לייעוץ נרחב ושגוי מהקן המשפחתי ועל כן העדיף הלוואת שפיצר בלבד, שתתפרש בכל מקרה על פני 30 שנים כרשת ביטחון אפשרית. הם חשבו ובצדק, כי כאשר תהיה בידם יתרת הסכום, יוכלו לשלם אותה ללא בעיות. הבנק אישר והעסקה יצאה לדרך. שירלי ועמית אכן מנהלים מיזם מצליח בתחום האופנה ובתום חמש שנים מיום החתימה כבר התייצבו בבנק לסגירת היתרה, כשעד כה שולמה המשכנתא כסדרה חודש בחודשו. מה רבה הייתה הפתעתם כאשר גילו כי הסכום הנותר לתשלום הינו גבוה משמעותית ממה שציפו, כאשר מרבית מה ששילמו עד כה התברר כתשלום שעיקרו הינו הריבית על המשכנתא ולא התשלום על הקרן עצמה.

כיצד זה אפשרי?

היות וכל הלוואה מורכבת מתשלום נלווה של ריבית, היינו יכולים להניח שהבנק יחשב עבורנו את שיעור הריבית מראש, יצמיד אותה לגובה ההלוואה שלקחנו ויפרוס לנו את כל ההחזר ע"פ חודשים ושנים. אך הבנק שכאמור מעוניין למנף עקרונות פיננסיים לטובתו, בהחלט לא עומד לאפשר לזה לקרות כאשר מדובר במשכנתא. על כן במסלול שפיצר, הוא מעדיף שתשלמו לו קודם לכן נפח גבוה יותר מהריבית ונפח נמוך יותר מהקרן (סכום ההלוואה המקורי), כאשר בהמשך תפחת הריבית ותגדל הקרן. לכאורה, ההחזר החודשי איננו גדל אך הבנק נהנה מראש מניצול מלא של קבלת הריבית, בעוד ההחזר של הסכום המלא עדיין מכיל כמעט יתרה מלאה לתשלום.

כדי שלא תיפלו בפח: ניגשים קודם כל ליועץ משכנתאות

היות וטעויות חוזרות ונשנות אלה ממשיכות להצטבר גם כאשר כל המידע נגיש וקיים, חשוב לומר כי בכל מקרה, בכל תקופה שהיא בה אתם מתכננים לקחת משכנתא – חשוב לקבל ייעוץ משכנתא מתאים מגורם מוסמך ומהימן. היועצים של חברת שקוף עומדים לרשותכם תמיד ויוכלו לעזור לכם לנהל תהליך ידידותי ונעים יותר מבחינת התנאים וגובה ההחזר שניתן לעמוד בו מהרגע הראשון ועד הסיום. יועץ המשכנתאות אמנם יוכל להמליץ על שפיצר כמסלול אידיאלי, אך הוא לעולם יקפיד לשלב איתו מסלולים ושיטות נוספים, באופן שבו לא ייווצר לכם עומס חריג ובלתי צפוי לאורך תקופת ההחזר כולה.

חשוב להבין כי המקרה של עמית ושירלי, הוא תוצר נלווה של שיטת שפיצר: ככל שזמן ההלוואה בשנים הינו ארוך יותר – כך עולה גובה התשלום. באופן הזה, הלוואה הנפרשת לשלושים שנים כפי שביצע הזוג תחייב קודם כל בתשלום של 70% מהריבית ו-30% לטובת הקרן, בעוד שהלוואה נמוכה יותר ל-15 שנים למשל, תצמצם את הריבית ל-43% ו-57% ישולמו לקרן. על כן, אם היו השניים נעזרים מבעוד מועד ביועץ משכנתאות, הם אכן היו מעדיפים לשקול תמהיל שבו יתבצע החזר נמוך יותר מבחינת היקף השנים (שכיאה להכנסתם החודשית הם יכולים לעמוד בו) ולשלם באופן יחסי כמעט שווה בשווה את תשלומי הריבית ותשלומי הקרן.

מהי שיטת קרן שווה?

בשיטת שפיצר כאמור, על מנת שגודל ההחזר יישאר קבוע הקרן גדלה עם הזמן בעוד הריבית פוחתת. אך בקרן שווה לעומת זאת – גובה הקרן לתשלום נותר קבוע לאורך כל התקופה, בעוד ההחזר החודשי הולך ופוחת עם הזמן. ממש כמו כל הלוואה סטנדרטית אחרת. למעשה אלה שתי שיטות החזר בעלות מאפיינים שונים, כאשר נדמה ממבט ראשון כי קרן שווה היא האופציה הנוחה והבטוחה יותר ללווה. הבנקים אוהבים אותה כי היא מקטינה את התחרות במידה והם מעניקים אותה וכי ברור הרי כי קשה מאוד לסרב לה. אך זו בהחלט לא הסיבה היחידה…

למעשה, הלוואת קרן שווה מגדילה את היקף התשלומים לבנק וכתוצאה מכך, הבנק שוב מרוויח נתח גדול יותר מהעוגה. הריבית שהיא למעשה נגזרת של יתרת הקרן, למעשה איננה פוחתת יחד עם הקרן אלא דווקא עולה. משמע – התשלום הכללי בהחזר הינו גבוה יותר!

מומחים בקיאים ומנוסים ברזי המשכנתאות לעולם לא ימליצו להשוות בין שתי הלוואות שמקיימות תנאי החזר שונים, גם אם מספר שנות ההחזר ואחוזי ההלוואה הינם זהים. בהנחה ששירלי ועמית מסוגלים לשלם לדוגמה 5,000 ₪ מידי חודש – עליהם להבין באיזו שיטה לבחור, על מנת שהתשלום הזה יישאר קבוע לכל טווח השנים שברצונם לנהל את ההחזר. אין זה אומר שקיים פסול להשתמש בלוח זה או לוח זה, אלא שיועצי משכנתאות מתמחים בשימוש נכון בלוחות הסילוקין ובבניית תמהיל מאוזן.

בחירה בתמהיל המשכנתא הנכון עבורכם

אמנם מדובר במסלול האופציונלי אך כפי שכבר הבנו, לא טוב היות השפיצר לבדו. אז עם אילו מסלולים ניתן לשלב אותו? אפשר לבחור בהלוואת הבלון (בוליט) שבה משולמת הריבית בלבד ועם סיומה יש להעביר בתשלום אחד את כל יתרת הקרן כולל הצמדה, או בגרייס שבה משולמת הריבית בלבד לתקופה מסוימת ורק אז מתחיל התשלום בעבור קרן וריבית גם יחד. כל אחד מהמסלולים כולל תנאים המיוחדים רק לו וכן בשילוב עם שפיצר, יש לחשוב על מתווה מתאים למשך השנים שיתאים לנסיבות החיים שעשויות להשתנות: התרחבות המשפחה, קידום במקום העבודה, קבלת ירושה ועוד. זאת בשכלול כמובן, עם התנאים המלווים את תחילתה של תקופת ההחזר בה ייתכן ומבקשי המשכנתא עדיין משלמים שכר דירה או נתונים להתחייבויות כספיות נוספות.

סוגי המשכנתאות הינם רבים והתנאים שלהם משתנים, כמו גם התאמתם מאדם אחד לאחר. לא כל סוג משכנתא שנטלו חבריכם או בני משפחתכם ישרת אתכם באותו האופן וחשוב לזכור כי בסופו של דבר, הריבית היא התנאי המכריע שיוצר הבדלים ומשפיע על ההחזרים. היות ומסלול שפיצר קרוי למעשה על שם לוח שפיצר – לוח הריביות לפיו מחושבות ריביות המשכנתא, יש לשקול שימוש נכון בו, על מנת שהוא יפיק עבורכם את המיטב וימנע מכם להוציא סכומים גבוהים מהמתוכנן.

יועץ המשכנתאות יוכל לעזור לכם לבחור פריסת תשלומים מתאימה, לאתר את היתרונות והחסרונות של כל תמהיל ולהשיג עבורכם פתרון יצירתי ואידיאלי. עשו צעד חכם ותשאירו את המשכנתא בידיים טובות, צרו קשר עוד היום לדרכי מימון 051-2744-590