מחירי הדירות יעלו או ירדו? שאלות ותשובות בזמן משבר הקורונה

מחירי הדירות ירדו או יעלו? ומה עושה מי שפוטר/ הוצא לחל"ת ויש לו משכנתא? תשובות לכל השאלות העולות
29.03.2020

מה עושים ישראלים שמשבר הקורונה תפס אותם באמצע רכישת דירה, וכיצד להתמודד עם תשלומי המשכנתא או השכירות בימים של אבטלה גואה? מורה נבוכים בזמן המשבר..

משבר הקורונה הלם גם בשוק הנדל"ן

משרדי המכירות התרוקנו, מפרסמי המודעות לדירות יד שנייה נעלמו. אין מי שרוצה לראות או להראות היום דירה למכירה או להשכרה. יש להניח שמאות אלפי העובדים שפוטרו, סגרו עסקים קטנים או הוצאו לחופשה ללא תשלום — לא יחזרו במהירות לשוק. אך מה עושים מי שהמשבר תפס אותם באמצע מהלכים לרכישת דירה? והאם החסכונות שחולצו מהבורסה או מקרן ההשתלמות יכולים למצוא חוף מבטחים בהשקעת נדל"ן סולידית?

המשבר יפיל את מחירי הדירות?

אין משבר כלכלי גדול ללא ירידת מחירי נדל"ן: כשההכנסות והחסכונות מתפוגגים, הביקוש לדירות יורד, חברות ועסקים אינם מתרחבים ומחירי הנדל"ן — כמו שוקי ניירות הערך והסחורות — יכולים לרדת בעשרות אחוזים.

וזה מה שקורה היום?

עדיין לא. שוק הנדל"ן, ובעיקר שוק הדיור, מגיב לאט יותר למהמורות כלכליות. מרבית חברות הבנייה והיזמים נהנים מיציבות וצברו עודפים רבים מתקופת הגאות. עליית מחירי הדירות שהסתמנה בשנה האחרונה צפויה להיבלם, אך ירידות מחירים משמעותיות יגיעו רק במצב שבו המשבר יתמשך ויעמיק.

ואז יהיו הזדמנויות השקעה?

ההנחה הרווחת וניסיון העבר מלמדים שהמשבר יסתיים במועד כלשהו והמחירים יתייצבו. האטת הפעילות בענף הבנייה עלולה להביא להחרפת המחסור הקיים ממילא בתחום הדיור ובסיום המשבר, ומי שיוכל לקנות דירה במחירי שפל יוכל לעשות עסקה טובה.

מה הסיכוי להסתבך עם קבלן שיפשוט את הרגל?
גם בשנים הטובות של הענף ראינו קריסות של קבלני ביצוע, ובימי משבר הסיכון לכך גובר. למשפרי דיור כדאי להיזהר בהתחייבויות לפינוי הדירה, מפני שצפויים עיכובים במסירות דירות, בעיקר בגלל בעיות בגיוס כוח אדם וכנראה גם בגלל תלות באישורים של גורמים ציבוריים — העובדים במתכונת מצומצמת.

הסיכון הגדול ביותר הוא ברכישת דירה "על הנייר", ובעיקר דירות הנרכשות במסגרת קבוצת רכישה או בהתחדשות עירונית. עסקות אלה רגישות יותר לאפשרות שהקבלן ייקלע לקשיים. בכל מקרה יש להקפיד יותר על ערבויות רכישה בזמן העסקה.

המשבר יאפשר לדחות את מסירת הדירה?

ענף הבנייה הוגדר ענף חיוני שהעבודה בו אמורה להמשיך כרגיל למרות המצב. אולם קבלנים מדווחים על קשיים ועיכובים כתוצאה מהיעדרות חלקית של עובדים וקשיים בעבודה עם ספקים. על פי ההערכות יהיו עיכובים במסירת דירות וחלק מהקבלנים כבר שיגרו התראות עיכוב ללקוחות.

חוזים רבים מאפשרים לקבלנים לאחר את מסירת הדירה בחודשיים ללא חובת פיצוי לקונה. עיכוב נוסף צריך להיות מוצדק כ"כוח עליון", מושג העומד לא פעם לפרשנות משפטית. יש סיכוי שבתי המשפט, אם יידרשו לכך, יכירו במגפת הקורונה ככוח עליון המצדיק עיכוב מסירה. קשיי ענף הבנייה אינם משפיעים כמובן על מגזר הדירות מיד שנייה, אולם קרוב לוודאי שמשפרי דיור שחתמו על עסקה לפינוי דירתם הישנה, עלולים להיתקל בקושי אם קנו דירה חדשה שמסירתה מתעכבת.

מה יקרה למחיר הדירה אם בנק ישראל יפחית את הריבית?

הפחתת הריבית יכולה להשפיע בעיקר על חלק ההלוואה בריבית משתנה, שיכול להיות עד שליש מסך המשכנתא. יתר חלקי המשכנתא תלויים בריבית על הכסף שהבנק מגייס בשוק ההון, והריבית הזאת זינקה בשבוע האחרון בסביבות 1%.

כלומר: תוספת שנתית של 10,000 שקל על הלוואה של מיליון שקל. עליית ריבית נגרמת גם מעליית הסיכונים בענף ויש לצפות שהיא תמשיך לעלות. התוצאה הצפויה היא לחץ להורדת מחירי הדירות.

הוצאתי לחופשה ללא תשלום. אפשר להפסיק לשלם את המשכנתא?

הבנקים מציעים אפשרות להפסקת תשלומי המשכנתא למשך שלושה עד ארבע חודשים. הדבר הוצג כאחת ההקלות לרגל המשבר, אבל למעשה הבנקים מציעים דרך קבע אופציה כזאת ללקוחות שנקלעו למשבר זמני. הסכומים שתשלומם נדחה מועמסים על יתרת החוב ומגדילים במקצת את התשלום החודשי, בתום תקופת הדחייה. לקוח המעוניין בדחייה חייב להודיע על כך לבנק. הבנקים נקלעו בימים האחרונים למצוקה תפעולית ואינם מסוגלים בינתיים לענות לכל הפניות.

אני מתגורר בשכירות ולא יכול להמשיך לשלם שכר דירה. אפשר להסביר לבעלי הדירה שכוח עליון מונע ממני להמשיך ולשלם?

אפשר להסביר, אבל עו"ד אמיר דרמר, המתמחה בחוזי נדל"ן במשרד צבי שוב, אומר שבתי המשפט נוטים לעתים נדירות לקבל טיעונים כאלה. חובות צריכים לשלם, בין אם מדובר במשכנתא או בשכר דירה, ואי־תשלום עלול לגרור גם תביעת פיצויים מצד בעלי הדירה או פינוי הדייר בניגוד לרצונו.

התחייבתי לרכוש דירה, אבל טרם חתמתי על הסכם. אפשר לבטל?

לדברי עו"ד דרמר, מי שפתח ערב המשבר במשא ומתן לרכישת דירה או שכירות רשאי לסגת, כל עוד לא נחתמה עסקה והצדדים לא ביצעו מהלכים עסקיים בהתאם להסכמות שהושגו. חתימת זיכרון דברים נחשבת למסמך מחייב, אם כי במקרים מסוימים אפשר לערער על תנאיו.

מבקשים להחתים אותי על תכנית התחדשות עירונית לבניין בו אני מתגורר. כדאי לדחות?

תוכנית התחדשות עירונית היא למעשה עסקת אשראי עם קבלן: הדיירים נותנים לו את זכויות קרקע ובתמורה מקבלים שיפוץ והרחבה של הדירה הקיימת. אלה זמנים קשים לקבלנים, שעשויים להתקשות בגיוס אשראי בנקאי ועובדים. יותר מתמיד, כדאי לבדוק בציציות היזם, לוודא את עברו ואת ערבויות הביצוע שהוא מציג, ואם לא בטוחים — מוטב להמתין לזמנים טובים ולא להיתקע עם יזם המתקשה לעמוד בהתחייבויותיו. יזם ההתחדשות העירונית יוסי חסון אומר שכמה רוכשי דירות ביקשו שיעביר לבעלותם את הדירה לפני שקיבל "טופס 4", המאפשר אכלוס. הדירות נמסרו בתמורה להשלמת התשלומים והתחייבות שלא לאכלס את הדירה בפועל עד לקבלת הטופס.

הוצאתי כסף מהבורסה. השקעה במשרדים עדיפה על השקעה בדירה?

לגמרי לא בטוח. שוק המשרדים פיתח ערב המשבר סממנים של בועה. הוא נופח על ידי ביקוש של משקיעים ולא כמענה לצורכי הלקוחות. ההתכווצות המסתמנת של הסקטור העסקי, וריבוי עסקות ההשכרה לטווח קצר (במסגרת חללי עבודה משותפים) הגבירו מאוד את הסיכון למשקיעים במשרדים להשכרה.

הציעו לי כמה הלוואות מאד אטרקטיביות ואף הלוואות בערבות מדינה, כדאי לקחת בתקופה כזו?

בתקופה זו צריך לנהוג בזהירות יתירה, היות ורבו אלו המנצלים את המשבר הכלכלי העולמי, ומציעים הלוואות בערבות מדינה תמורת "שכר טרחה" עבור הגשת הבקשה להלוואה, כאשר מראש יודעים שלא יאשרו. הלוואות למניהם, בתקופה זו בפרט כדאי להשיג דרך יועץ פיננסי מוסמך שאושר ע"י התאחדות יועצי המשכנתאות, או דרך גופים מממנים ידועים כמו הבנקים.


לשאלות וייעוץ ראשוני חינם בנוגע למשכנתאות, השקעות, הלוואות ורכישת נכס צרו קשר עוד היום! 051-27-44590